Перед покупкой квартиры в Турции очень важно проверять то, что Вам продают, в том числе и с юридической стороны. К вопросу документации следует отнестись внимательно и ответственно. В этой стране основным документом при покупке жилья является титул TAPU, который является свидетельством права собственности. Однако, существует еще один важный документ, о котором нельзя забывать — это турецкий техпаспорт недвижимости, он называется ISKAN (Искан). Рассмотрим более подробно нюансы, связанные с этой технической документацией.

ИСКАН: важный документ при покупке недвижимости

Искан — это акт о принятии объекта в эксплуатацию или технический паспорт на новостройку в Турции. Он выступает гарантом, что недвижимость готова к эксплуатации по согласованию с государственной комиссией Турции. Готовый Искан строительная организация обычно предоставляет собственнику жилья. Если идет продажа вторичной недвижимости, то Iskan в обязательном порядке передается новому владельцу.

Типы технических паспортов на недвижимость в Турции

Более 20 лет назад наличие каких-либо из этих документов редко проверялось властями и покупателям, поэтому более 70% объектов недвижимости их не имели. Такая ситуация устраивала и продавцов, и покупателей, поскольку обе стороны получали значительную экономию, потому что кадастровая стоимость недвижимости без Искана была намного ниже, и, соответственно, сумма налога, подлежащего уплате при покупке, тоже была довольно скромной.

Постепенно государство ужесточило многие законы, требования и процедуры, и в 2014 году застройщики были вынуждены обеспечить одобрение объекта недвижимости для ввода в эксплуатацию и получить только документ, который и получил название Iskan.

Наряду с этим требованием ввели и контроль. В настоящий момент без Искана новострой не могут подключить к городскому водопроводу, электроснабжению и газовой сети.

Различают 2 вида разрешительной документации: Genel Iskan (генеральный — для жилого комплекса) и Ferdi Iskan (индивидуальный — для апартаментов).  Оба техпаспорта выдает мэрия по месторасположению объекта недвижимости.

Генель Искан

Genel Iskan (Генель Искан) — это генеральный техпаспорт, свидетельство, подтверждающее введение строения в эксплуатацию. Выдается на все здание в целом (многоквартирный ЖК, виллы). 

В Генель Искане содержится полная информация о земельном участке, где находится здание, и технические данные постройки: метраж всех апартаментов, этажность, детализация монтажа электропроводки и системы канализации. 

Генеральный технический паспорт объекта недвижимости в Турции застройщик получает после окончания строительных работ. Эта разрешительная документация свидетельствует о том, что новостройка построена в соответствии всех государственных нормативных требований, подключены коммуникации и дом можно вводить в эксплуатацию. Постройка согласовывается с муниципалитетом и возводится на месте с учетом генерального плана зонирования города в соответствии с типологией элементов местной среды, архитектурных и историко-культурных факторов. По законам Турецкой Республики эксплуатация здания без генерального техпаспорта запрещена. Если нет соответствующего документа, строение могут просто передать другому застройщику или же снести.

Чтобы получить Генель Искан, застройщик должен подать в муниципалитет города документы, после чего проводится экспертная комиссия. После проверки должностные лица контролирующих органов должны заверить акт печатью и подписью.

Для разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта в Турции и получения на него генерального техпаспорта экспертная комиссия проверяет:

  • соответствие выполненных строительных конструкций требованиям проектной документации;
  • подключение коммуникационных сетей;
  • наличие укрытий и пригодность пожарной лестницы;
  • сейсмостойкость;
  • количество датчиков пожаротушения и пожарной сигнализации;
  • наличие подъездных путей.

При выявлении комиссией недоработок, застройщик обязан их вовремя устранить. Если проверка была успешной и замечаний не выявлено, выдается заключение о соблюдении всех технических регламентов.

Отсутствие техпаспорта говорит о том, что юридическая регистрация и строительство не завершены. Согласно турецким законам, разрешение на строительство действует 5 лет. В этот промежуток времени компания-застройщик должна завершить строительные работы и получить генеральный техпаспорт. Если же строительная компания этого не сделала, разрешение на строительство будет аннулировано.

Ферди Искан

Ferdi Iskan (Ферди Искан) — это индивидуальный техпаспорт на апартаменты в пределах жилого дома. Выдается на каждую отдельную квартиру или частный дом после покупки объекта недвижимости.

Ферди Искан содержит технические данные и характеристики отдельного объекта недвижимости: общая площадь апартаментов, включая балконы, кухню, коридор, ванные комнаты и стены снаружи, расположение и число комнат, точный адрес и данные о владельце.

Индивидуальный техпаспорт выдается единожды и только при приобретении жилья в новострое. Владелец апартаментов может получить его в администрации города, после того, как получит свидетельство о праве собственности на недвижимость, то есть Тапу. При наличии Искана собственник может подать заявку на регистрацию воды и электричества, телефона и Интернета на свое имя. Обязательно обратите внимание на то, что без счетчиков на воду и электроэнергию, зарегистрированных на имя нового хозяина, жилплощадью пользоваться нельзя.

Что будет, если купить недвижимость без Искана?

Купить недвижимость без технического паспорта можно только в объекте незавершенного строительства, очень важно в момент заключения сделки указать в договоре, что акт ввода сооружения в эксплуатацию отсутствует. Также следует прописать ориентировочные сроки получения технической документации и условия ответственности строительной компании при нарушении договоренностей.

С Ферди Исканом ежегодный налог на апартаменты будет отличаться от налога на тот же объект, но без техпаспорта. Вместо 0,02% от оценочной стоимости жилья нужно будет заплатить 1% земельного налога.

Еще один немаловажный момент, подключить абонент на электроэнергию и водоснабжение на апартаменты с Исканом дешевле и тарифы будут на порядок ниже.

Следует помнить, что оформить индивидуальный Ферди Искан на жилье невозможно без общего Генель Искана на здание, которое получает застройщик. Если генерального техпаспорта у здания нет, то государство может распорядиться снести призрачный дом или, к примеру, проложить там трассу.

Стоимость оформления Искана в Турции

Изготовление индивидуального Искана занимает около 7-10 дней. Стоимость технического паспорта на квартиру в Турции зависит от жилплощади и характеристик апартаментов. Эта сума около 1900 TRY. Если предыдущий владелец квартиры получил Ferdi Iskan, новому владельцу нет необходимости получать его повторно.